Herzlich Willkommen zu unseren neuen Interviewreihe Plentific trifft. Wie der Name schon andeutet, geht es hierbei um Gespräche. Gespräche mit Menschen aus der Immobilienwirtschaft und Handwerksbranche. Menschen, die die Branchen gut kennen und auf die aktuellen und zukünftigen Herausforderungen aufmerksam machen möchten. Einfach, modern, aktuell und plentific-haft.
Heute mit Martin Kaßler (Geschäftsführer, VDIV).
Wir leben in aufwühlenden und herausfordernden Zeiten. Umso schöner ist es, wieder ein wenig Normalität zu erleben. Vom 7. bis zum 8. September findet der VDIV-Verwaltertag statt – und zwar zum 30. Mal. Über 1.000 Teilnehmer werden erwartet und auch Plentific wird live vor Ort sein.
Wir trafen Martin Ka√üler, den Gesch√§ftsf√ºhrer des Verbandes Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV Deutschland). Der Verwaltertag soll nicht nur ein Branchentreffen, sondern das Branchenevent des Jahres werden und dabei auf alle wichtigen Neuerungen und Herausforderungen der nächsten Jahre aufmerksam machen. ""Vor allen Dingen müssen sich Immobilienverwaltungen in den nächsten Jahren neuen wirtschaftlichen Herausforderungen stellen‚"" sagt Martin Ka√üler und setzt fort, ""einerseits haben wir einen enormen Sanierungsstau, andererseits steigende Material- und Handwerkerkosten und Probleme, ausreichend Handwerksfirmen zu finden.""Auch die Verzögerungen und Auswirkungen durch die Corona-Pandemie seien noch zu spüren. ""Sehr viele Eigentümerversammlungen sind ausgefallen, die gilt es nachzuholen. Und als ob das nicht schon genug wäre, steht bei unseren Unternehmen die digitale Transformation an.‚Äú Die Devise lautet also: In Ruhe sondieren und sich für die Zukunft gut aufstellen. ‚Alles zusammengenommen stehen wir gerade vor einer sehr fordernden, aber vor allem vor einer herausfordernden Entwicklung unserer Branche‚Äú, resümiert Martin Kaßler.
Fordernde und herausfordernde Zeiten. Also was tun? Lösungen müssen her, doch wie können diese ausschauen? Können PropTechs hierbei unterstützend wirken und neue Wege aufzeigen? Laut Martin Kaßler ja, denn seine Branche beschreibt er als zukunftsorientiert, sicher und handfest. Lesen Sie jetzt das vollständige Interview. Erfahren Sie mehr über die aktuelle Lage der Immobilienverwaltungen und deren zukünftige Arbeit.
Vor welchen konkreten Herausforderungen stehen Immobilienverwaltungen in den nächsten zwei Jahren?
Vor allen Dingen müssen sich Immobilienverwaltungen in den nächsten Jahren wirtschaftlichen Herausforderungen stellen. Wir haben auf der einen Seite einen enormen Sanierungsstau, auf der anderen Seite steigende Material- und Handwerkerkosten, sowie - und das ist im Alltag zu beobachten - mit Verzögerungen und Auswirkungen durch die Corona-Pandemie zu kämpfen. So sind beispielsweise sehr viele Eigentümerversammlungen ausgefallen, die gilt es nachzuholen. Hinzu kommen stetig neue Gesetze und Verordnungen, die es für die Praxis zu adaptieren gilt. Und als ob das nicht schon genug wäre, steht bei unseren Unternehmen die digitale Transformation an. Dabei gilt es nicht nur, neue digitale Welten zu erschließen. Vielmehr müssen Prozesse insgesamt auf den Prüfstand und neu aufgesetzt werden. Wer sich dieser Herausforderung nicht stellt, wird langfristig wohl nicht mehr am Markt bestehen. Alles zusammengenommen stehen wir gerade vor einer sehr fordernden, aber vor allem vor einer herausfordernden Entwicklung in unserer Branche.
Sie sagten, dass es wegen der Corona-Pandemie zu Verzögerungen gekommen ist. Spielt da auch schon der Ukraine-Krieg eine Rolle bei den Lieferengpässen?
Der Ukraine-Krieg spielt natürlich auch bei unseren Verwaltungen eine große Rolle. Er wirkt sich auf Material- und Baukosten aus, aber auch, wie wir alle erfahren, in der Explosion der Energiepreise. Hier haben unsere Unternehmen eine große Verantwortung sowohl für die Wohnungseigentümer als auch für Mieter. Mit der Regierung müssen wir gemeinsam versuchen, soziale Schieflagen zu vermeiden.
Schauen wir uns die Verwaltungen genauer an: Was sind die Aufgaben der Immobilienverwaltungen bezüglich der ESG-Richtlinien?
Eine der ganz großen Herausforderungen ist sicherlich, gute Dienstleister zu finden, die Aufträge für Wohnungseigentümergemeinschaften ausführen. Das ist schwierig. Zum einen, weil im Moment noch nicht viele Unternehmen am Markt ESG-konform agierenoder dieses Merkmal herausstellen. Viele können es auch gar nicht. Im umgekehrten Fall ist es bei unseren Verwaltungsunternehmen genauso. Auch wir stehen am Anfang dieser Entwicklung und müssen zunächst Wohnungseigentümergemeinschaften sensibilisieren, wenn es darum geht, CO2 einzusparen und den Energieverbrauch zu senken. Ich glaube, das Thema wird in unserer Branche erst noch ankommen.
Der Verwalter ist treuhänderisch tätig. Auch bei dem Thema der ESG-Richtlinien ist es so, das der einzelne Eigentümer profitieren kann, aber auch die ganze Gesellschaft. Wir sehen aber schon, dass es noch Unterstützung bedarf, gerade für mittelständische Unternehmen - unsere Branche zählt dazu. Hier können der Gesetzgeber, Umweltinstitute oder auch Beratungsunternehmen helfen. Da stehen wir in der Tat absolut am Anfang. Wir sind natürlich dabei, unsere Branche dahingehend zu motivieren und weiterzubilden. Kritisch müssen wir aber auch sagen, dass Nachhaltigkeit in der Bewirtschaftung bei Beständen von Wohnungseigentümergemeinschaften noch nicht angekommen ist. Sie zählt nicht zu den Top-Themen.
Was sind die Top-Themen?
Die Top-Themen sind bei uns die digitale Transformation, aber hier ganz einheitlich in der Prozessoptimierung gedacht. Mitarbeiternachwuchs und Führungskräftegewinnung stehen ebenfalls auf der Agenda. Zudem geht es darum, neue Geschäftsfelder zu entwickeln, was uns die Reform des Wohnungseigentumsrechts nunmehr ermöglicht.
Bezüglich der ESG-Richtlinien: Wie schätzen Sie hier die aktuelle Lage ein, ist dieses Ziel zu erreichen? Und welche Rolle kommt aus Ihrer Sicht dabei den WEG- und Mietverwaltern zu?
Aktuell sind es bisher nur sehr große Unternehmen, die sich diesem Thema angenommen haben und erste Projekte anstoßen. Man muss hier aber anmerken, dass es dafür auch den entsprechenden Mitarbeiterstab gibt. Kleinen und mittelst√§ndischen Unternehmen fehlt aus meiner Sicht die Zeit, diese Themen zu bearbeiten. Ein St√ºck weit fehlt auch das Wissen. Das bedeutet, dass wir unsere Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen erst einmal schulen müssen, um ein Bewusstsein f√ºr diese Thematik zu schaffen.
Sch√§den an Gebäuden und veraltete Technik - all das erfordert Sanierungen. Für wie bedeutend halten Sie den Sanierungsstau in den WEGs und wie kann Ihrer Meinung nach ein Immobilienverwalter die Eigentümer hierbei unterstützen?
Ganz einfach - durch weitsichtiges und vorausschauendes Handeln. Es ist Aufgabe des Verwalters, dafür Sorge zu tragen, dass seine Tätigkeit der Werterhaltung und Wertsteigerung der Immobilie und somit der Wohnungseigentümergemeinschaft dient. Deswegen ist es auch seine Aufgabe, den Überblick zu behalten, welchen Sanierungszyklus das Gebäude beinhaltet, welche Maßnahmen wann zu welcher Zeit zu erfolgen haben, damit das Wohngebäude den Anforderungen der Zeit entspricht: modern und energiearm zu sein. Dabei steht die Verwaltung immer vor der Problematik, dass Eigentümergemeinschaften sehr komplex sind. Eigentümergemeinschaften sind mitunter streitanf√§llig. Das hei√üt, die Umsetzung der Maßnahmen kann sehr lange dauern. Das neue WEG hat hier ein Stück weit Abhilfe geschaffen - im positiven Sinn. Ein Einzelner kann jetzt nicht mehr den Mehrheitswillen der Gemeinschaft verhindern.
Aber ein ganz klares, gro√ües und sehr aktuelles Problem ist das Thema des Handwerkermangels. Folglich werden auch Verwaltungsunternehmen und damit auch die Gemeinschaft vor Probleme gestellt. Auf der einen Seite halten sich Handwerksunternehmen nur bedingt und temporär begrenzt an ihre Angebote, in der Regel nur noch 3 bis 4 Wochen. In dieser sehr kurzen Zeit gelingt es nicht jeder Eigentümergemeinschaft, die entsprechenden Beschlüsse zu fassen. Das ist auch ein Folgeproblem, aber entscheidend wird in der Tat sein, ob Handwerksunternehmen vorhanden sind und in welchem Zeitraum Aufträge abgewickelt werden. Aber auch die Förderpolitik des Bundes spielt eine wichtige Rolle. Wie wir leider in diesem Jahr sehen, ist sie alles andere als verlässlich und zielführend. Insbesondere der Neubau wurde Opfer veränderter Förderbedingungen. Hier gibt es jetzt deutlich weniger Förderzuschüsse.
Wie lange dauert es in der Regel, bis die Eigentümer eine Entscheidung fallen?
Je gr√∂√üer die energetische Sanierung und je höher die Kosten, desto länger kann eine Beschlussfassung dauern. So müssen mehrere und unterschiedliche Angebote eingeholt und mit der Eigentümergemeinschaft überlegt werden, ob in Etappen energetisch saniert oder eine Generalsanierung durchgeführt werden soll. All das sind Prozesse, die in der Diskussion durch den Verwalter gefördert werden müssen. Wenn eine Entscheidung getroffen wurde, stellt sich dann auch die Frage, wie schnell alles umgesetzt werden kann. Wir haben die Problematik des Handwerkermangels. Ein weiterer Umstand ist, dass wir bisher vom Gesetzgeber keine Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlungen ins Gesetz geschrieben bekommen haben. Das ist für uns im Zeitalter der Digitalisierung enorm wichtig und wir legen großen Wert darauf, dass der Gesetzgeber hier tätig wird.
In den letzten Jahren haben sich viele PropTechs auf Teilprozesse aus der Immobilienverwaltung spezialisiert, um diese zu optimieren und digitalisieren. Welche Arbeitsabläufe sehen Sie hier als besonders hilfreich für Verwalter und Eigentümergemeinschaften?
Verwaltungen sind natürlich unterschiedlich aufgestellt und sicherlich kommt es auch ein Stück darauf an, wo der Schwerpunkt einer Verwaltung liegt. Bin ich zum Beispiel stärker in der WEG-Verwaltung aktiv oder fokussiere ich mehr auf die Mietverwaltung? Grundsätzlich muss der Aufwand für die Mitarbeiter:innen natürlich in allen Teilprozessen minimiert werden. Deswegen sind disruptive Tendenzen, auch f√ºr unsere Branche, durchaus relevant. Wir sind sehr offen und bereit f√ºr digitale, neue Prozesse, insbesondere dann, wenn diese die Zufriedenheit der Kunden erhöhen, zur Arbeitsentlastung des Verwaltungsunternehmens beitragen und letztlich ressourcenschonend sind.
Wie entwickelt sich das Zusammenspiel zwischen Handwerksbetrieben, der Immobilienverwalter und PropTechs ihrer Meinung nach im besten Fall? Im besten Fall schnittstellenkompatibel und übergreifend. Am besten in einem digitalen Ökosystem, wo alles miteinander verzahnt, aber auch austauschbar ist. Beispielsweise von Angebotseinholung, Beauftragung, Abwicklung, Mängelbeseitigung, Gewährleistung, Versicherung und Rechnungslegung. Externe Anbieter können hier unterstützen bis hin zur digitalen Rechnungserstellung. Das bedeutet, dass Verwaltungsunternehmen nur noch einen einzigen externen Ansprechpartner haben, wenn es um Handwerksrechnungen geht. Das käme uns sehr gelegen. Deswegen ist es gut, dass es PropTechs gibt, die immer wieder neu denken und neue Ideen einfließen lassen.
Wie sehen Sie generell die Zukunft der Immobilienverwaltungen in Deutschland?
Die Zukunft der Immobilienverwaltung ist positiv. Wenn der Immobilienverwalter professionell aufgestellt ist, wird er sich in Zukunft seine Kunden aussuchen können. Das bedeutet nicht, dass er einen Selektionsprozess betreibt, sondern vielmehr, dass er auch mit Gemeinschaften zusammenarbeiten möchte, die reibungslose Abläufe garantieren können. Gemeinschaften, die in der Lage sind, gemeinsam mit dem Verwalter Prozesse voranzutreiben. Wir haben es gerade angesprochen: ESG-Richtlinien, CO2-Bepreisung, Energetischer Zustand im Gebäude. Da ist es immer von Vorteil, wenn ein enges Zusammenspiel zwischen Verwaltung und der Gemeinschaft besteht. Vor allen Dingen auch ein gegenseitiges Verständnis.
Nennen Sie drei Adjektive, die Ihre Branche Ihrer Meinung nach passend beschreiben. Da w√ºrden mir ganz viele einfallen. Abersicher ist ein Adjektiv, welches unsere Branche sehr gut umschreibt. Handfest bedeutet, man weiß, woran man in unserer Branche ist. Außerdem haben wir mit unseren Unternehmen zunehmend gelernt - und das wäre das dritte Adjektiv - dass wir zukunftsorientiert sind. Wir sind eine Branche, die Zukunft hat und das wollen wir auch umsetzen.
Demn√§chst findet der Deutsche Verwaltertag mit über 1000 Teilnehmer:innen statt. Welche thematischen Schwerpunkte werden dort präsentiert?
Ein Blick ins Programm gibt Aufschluss VDIV. Alles, was Verwaltungen interessiert, wird auf dem Verwaltertag besprochen. Nicht nur weil es der 30. Verwaltertag ist, sondern weil es unser Anspruch ist. Aber in diesem Jahr bieten wir natürlich erwartungsgemäß die neueste Rechtsprechung zum WEG-Mietrecht an. Viel bedeutender ist allerdings, wohin sich das Thema der hybriden Eigentümerversammlung entwickelt: wie werden Beschlüsse gefasst, was ist nach dem neuen WEG-Gesetz anfechtbar? Wie ist mit Eigentümer-Anträgen umzugehen? Wir freuen uns auch, dass es nicht nur ein Branchentreff des Jahres ist, sondern auch das Branchenevent des Jahres. Abschließend ein letzter Satz: Wir haben mittlerweile einen sehr jungen Verwaltertag. Man könnte eine ältere Verwalter-Generation dort vermuten. Das hat sich jedoch stark gewandelt. Wir haben sehr viel jüngere Teilnehmer und Teilnehmerinnen und das lässt hoffnungsfroh in die Zukunft blicken.
